L'immobilier à Chypre

Un vaste sujet à vous détailler nécessairement par un peu d'histoire récente.

Comme je l'ai précisé dans mon article "Chypre ? Connais pas..." , l'immobilier chypriote est en plein marasme et donc paradoxe pour vous, français prêts à vous établir durablement sur l'île ou y acheter une résidence secondaire, la période est bénie pour acheter selon vos goûts, votre budget, tout en vous entourant de garanties basiques.

Un regard sur le passé récent !

Pour que cette situation survienne, il a fallu d'abord une bulle spéculative, une crise économique touchant de plein fouet le monde, et l'implosion de la dite bulle, laissant sur la paille, projets, banques, acquéreurs et tous les prestataires intervenant aux projets.

Remontons quelques années en arrière : nous sommes au début des années 2000, la crise ne touche pas encore l'immobilier à Chypre et l'argent coule à flot, avec une mention toute spéciale pour la Laïki Bank mais surtout l'Alpha Bank, dont les contrats représentent à ce jour un tracas majeur pour des milliers d'acquéreurs... britanniques (Chypre étant une ancienne colonie, c'était à la fois rassurant et tendance d'acheter une maison ou quelques appartements ici). Il faut dire que les "sales agents" (commerciaux), banques et développeurs de projets présentaient chaque achat comme un investissement sans risque, car on adossait au financement, un contrat de garantie locative, dont les recettes amortissaient bien évidemment les mensualités du prêt immobilier.

Sur le papier, c'est attirant, et lorsque tout semble fait pour vous garantir le meilleur pourquoi douter du banquier, de l'agent commercial ou même du juriste intervenant pour les formalités d'usage ? Les acquéreurs que l'on pourrait qualifier de naïfs, mais je dirais plutôt honnêtes et confiants en leurs interlocuteurs en ont malheureusement rapidement fait les frais.

En effet, tout semblait plutôt fait pour les conduire au désastre. Voici pourquoi :
- les contrats jusqu'en 2009/2010 étaient conclus dans une devise étrangère, et non en euros, généralement en francs suisses ou yens japonais, au motif que la conversion en ces devises étaient à l'avantage du client, évitant des fluctuations conséquentes (???).
- les contrats étaient par ailleurs à taux variable, de fait, en quelques mois, et sur le seul prétexte de la crise mondiale, et des taux de devises fluctuants, les acheteurs britanniques en majorité, se sont retrouvés avec des mensualités doublant voir triplant parfois, sans aucune justification.
- les contrats garantissant la location de leur bien et leur amortissement ? De la poudre aux yeux, notamment lorsque la pléthore de biens immobiliers disponibles dépassait largement la demande de vacanciers ou même de locations à long terme.
- pire, la plupart des biens était vendu, sans "title deeds" ou titres de propriété, lesquels étaient généralement dévolus aux développeurs ou banques ou aux 2, mais ignorant la loi, beaucoup d'acheteurs ont cru à tort qu'un ensemble de documents, frais acquittés et recours aux services de l'état suffisait à démontrer la propriété d'un bien. Il n'en est rien, et d'expérience, il n'est pas rare que lorsqu'un développeur d'un ensemble immobilier, après avoir vendu ses logements ait fait faillite (ou la provoque....) alors la banque décide par voie judiciaire de reprendre possession de biens qui sont pourtant vendus à des particuliers, lesquels paient ou tentent de payer leurs mensualités mais n'ont cependant aucun titre de propriété.

A ce petit jeu, où chacun aura essayé de faire une bonne affaire sur le dos de l'autre, Chypre aura fortement tangué au cours de l'année 2013, bien que l'immobilier ne soit pas le seul facteur, ceci ayant notamment provoqué la disparition de la Laïki Bank. Vous vous souviendrez certainement des banques fermées quelques jours, des files d'attente, retraits limités et intervention du FMI, de la Banque Centrale Européenne et même de la Russie (ce qui est bien normal, sachant que les plus grosses fortunes russes, sont à la fois des déposants à Chypre, mais également actionnaires des banques concernées).

Si vous êtes anglophile, je vous invite à lire dans le détail en bas d'article, le dossier du cabinet d'avocats londonien MAXWELL ALVES, rédigé par Mr George KOUNIS et vous comprendrez en 23 pages, l'étendue d'un système fragile mais encouragé jusqu'au sommet de l'Etat, en raison des milliards d'euros injectés dans l'économie chypriote par ce biais.

Telle fut l'origine de l'implosion du marché immobilier à Chypre !

Quelles conséquences depuis 2013 ?

Pour faire simple, jamais l'immobilier n'a été aussi bas, jamais il n'a été aussi facile de trouver des biens exceptionnels à petit prix, vous pouvez avoir des exigences que l'on qualifierait de démesurée il y a encore quelques temps, pourtant sachez que les agents immobiliers ou real estates vont se plier en 4 pour vous satisfaire, tant le nombre de biens disponibles est conséquent et le volume d'acheteurs bas.

Acheter à Chypre est à la fois simple, de moins en moins coûteux donc, et je vous encourage à suivre la procédure suivante :

1 - Que vous passiez par une agence ou preniez contact avec un particulier, vérifiez d'abord s'il possède les title deeds, donc les titres de propriété. Ainsi si vous achetez et que les titres vous sont cédés vous serez alors sûr d'être l'unique propriétaire. Attention pour que la cession de title deeds soit fondée, cette procédure doit se faire OBLIGATOIREMENT en votre présence et jamais à distance ou avec procuration, par ailleurs lorsque vous devrez remettre à l'officier ministériel chargé de l'enregistrement des titres, l'ensemble des documents et frais ou timbres fiscaux rattachés, la présence de 2 personnes, proches, amis, certifiant que vous êtes bien l'acheteur ainsi que les justificatifs d'identité nécessaires rendront la procédure conforme, sans quoi elle pourrait être déclarée nulle.

2 - Prenez votre temps pour choisir ! Observez, comparez, analysez l'éloignement aux villes principales, vérifiez les prestations incluses mais aussi les charges associées si vous êtes en résidence collective (piscine, entretien, électricité extérieure, etc...). Renseignez-vous également auprès de résidents, sur les factures moyennes d'eau, d'électricité, l'accès à la télévision collective ou individuelle, l'accès à l'internet, et plus généralement tous détails vous permettant de budgéter votre acquisition.

3 - Soyez exigeant ! Je sais, ce n'est pas très gentil mais vous êtes dans une phase commerciale et non relationnelle. La cordialité ne doit pas empêcher le sens des affaires. Ainsi, lorsque vous allez choisir votre premier logement, bien sur vous allez opter pour une location dont le coût variera de 250 à 450 € en moyenne par mois. Vous êtes à votre arrivée dans l'incertitude, devez prendre vos repères, pourtant ne commencez pas à perdre de l'argent ! Concluez avec le propriétaire un contrat en "rent to own" (louer pour acheter). En effet, dans le cas où votre bien correspond à votre attente, dans un délai variable de 1 à 5 ans, vous pourrez alors vous porter acquéreur et pourrez déduire du prix de vente du bien, convenu dès l'origine (donc indépendant de la spéculation ultérieure), les loyers précédemment payés. Ce temps vous permettra à la fois de vous établir, vous constituer un historique social, bancaire, professionnel, et ceci facilitera alors l'achat final avec ou sans emprunt à la clé.

N'optez que pour un logement récent, totalement équipé et meublé ! Pourquoi vous embêter à devoir acheter tout, quand pour le même prix, vous aurez tout inclus dans le loyer ou l'achat ultérieur.

Oubliez le logement non climatisé...

Ne privilégiez que des biens avec piscine, Si la piscine est collective, informez-vous des charges relatives à l'entretien, généralement pas chères, mais on ne sait jamais ! Evidemment il est préférable d'avoir sa propre piscine, mais si c'est votre choix, prenez soin de savoir qui l'entretenait préalablement et à quel coût.

4 - Vous allez emprunter ? Conservez toujours à l'esprit les règles suivantes :
- les titles deeds vous seront remis
- pas de financement à taux variable, mais fixe uniquement
- pas de financement en devise autre que l'euro
- si le calcul des échéances porte sur 30 ans, vérifiez que le contrat indique bien 30 ans, et non 15 ans renouvelable, la banque pouvant alors dénoncer le contrat à 15 ans de manière unilatérale et vous exposer une échéance ingérable à la 15e année.
- n'achetez pas avec la promesse de revenus locatifs, c'est un facteur d'incertitude que nul ne maîtrise.

Comment trouver son futur bien ?

Tout dépend de vos disponibilités. Si vous avez le temps, sachez que Chypre n'est pas une île démesurée et vous pourrez ainsi vous déplacer et rechercher dans les communes ou quartiers de votre choix, la maison ou l'appartement en rapport à vos souhaits. Les panneaux "FOR SALE" (à vendre) ou "TO LET ou FOR RENT" (à louer) sont nombreux et vous pourrez notamment opter pour un particulier directement ou une agence référencée.
C'est la méthode que je préconise, quand bien même vous devriez ensuite recourir à une agence pour la suite des formalités.

Vous pouvez aussi directement faire appel à une agence immobilière, en expliquant par un email détaillé votre recherche, budget, localisation, et tous autres paramètres (piscine, climatisation, maison équipée et meublée, ...), laquelle vous recontactera rapidement et analysera vos besoins et saura vous trouver le bien rêvé. Quelques agences consultables directement ici, (au besoin tapez "Cyprus real estates" ou 'la ville de votre choix + les termes real estates" sur Google et vous aurez un vaste choix d'agents immobiliers) :

Antonis LOIZOU et associés : http://www.aloizou.com.cy/
Sweet homes estates : http://www.sweethomeestates.com/
FOX Smart Estates Agency : http://www.foxrealty.com.cy/
Real Estate Cyprus : http://realestate-cyprus.com/
Genesis Real Estates : http://www.genesisrealestates.com/
ERA Real Estates : http://www.eracyprus.com/
Buy Sell Real Estate : http://www.buysellcyprus.com/
INVESTIA : http://cyprusview.com/
PRIME STAR Real Estates : http://www.primestar-estates.com/index.asp
CHRIS MICHAEL : http://www.chris-michael.com.cy/

La dernière piste, c'est celle des petites annonces en ligne, vous permettant notamment de consulter un grand nombre de biens directement vendus par leurs propriétaires. Quelques adresses de sites d'annonces chypriotes :

Anglo Info Cyprus : http://cyprus.angloinfo.com/classifieds/
Bazaraki : http://www.bazaraki.com
CY Advertising : http://www.cyadvertising.com/
Agora Cyprus : http://www.agoracyprus.com/

Les frais relatifs à votre acquisition !

Un dernier point à ne pas négliger, relativement simple mais à bien intégrer car les frais se calculent souvent par tranches et paliers à taux croissants !

- les frais de transfert de propriété : indispensable pour que les title deeds soient en votre nom et confirment que vous êtes alors seul propriétaire. Selon la valeur du bien :
de 0 à 85430 € = 3%
de 85431 à 170860 € = 5%
170861 € et + = 8%

Attention le décompte fonctionne par tranches, sous entendu si votre bien vaut par exemple 200.000 €, vous paierez 3% jusqu'à 85430 € + 5% de 85431 à 170860 et 8% pour la tranche de 170861 à 200.000 €, soit :
3% = 2563 €
5% = 4272 €
8% = 2331 €
TOTAL : 9166 € de frais de transfert

Par ailleurs si vous achetez en couple, le calcul s'applique par personne, ce qui est alors à votre avantage, puisque ceci équivaut à ce que vous achetiez seul un bien à 100.000 €, ce qui vous reviendrait alors seulement à l'application des 2 premiers taux de 3 et 5% pour un montant cumulé de seulement 6582 € (ou 2563 € + 728 € x 2 personnes). Ou comment économiser 2600 € !

- la Taxe locale : qu'on peut aussi qualifier de taxe municipale, qui dépend de votre commune, votre bien et les services associés, de type éclairage, éboueurs, etc...

- la Taxe de propriété (ou immovable property tax) : calculée le 1er janvier de chaque année, basée sur l'indice immobilier du marché, mise en place depuis janvier 1980 et calculée ainsi :
Jusqu'a 12.000 € : exemption
Jusqu'à 40.000 € : 0.6%
De 40.001 à 120.000 € : 0.8%
De 120.001 à 170.000 € : 0.9%
De 170.001 à 300.000 € : 1.1 %
De 300.001 à 500.000 € : 1.3%
De 500.001 à 800.000 € : 1.5%
De 800.001 à 3.000.000 € : 1.7%
+ de 3.000.000 € : 1.9%

Timbres : selon la loi du 1er mars 2013, les coûts sont les suivants :
de 1 à 5000 € : néant
de 5001 à 170.000 € : 1.50% de la part correspondante du bien
Au dela de 170.000 € :2% de la part correspondante du bien

Sur l'exemple d'un bien à 250.000 € :
0 € jusqu'à 5000 €
Pour les 165.000 € suivants, 247.50 € soit 0.15%
Pour les 80.000 € restants, 160 € , soit 0.2%
TOTAL : 407.50 €

Aucune autre taxe ne sera à prévoir, mais ne pas occulter les frais d'agence si vous deviez faire appel à un professionnel.

Télécharger /ob_b5c408_analyse-situation-chypre

A plan for all reasons. Author : George KOUNIS